Bulkestate

Grunddata

BaseradBaserad i Estland

EtableradEtablerad 2016

InvesteringstypLån till fastighetsutveckling

Highlights

  • Lättnavigerad plattform

  • Hög potentiell avkastning

  • Investera från €50

  • Autoinvesteringsfunktion

  • Inga avgifter för investerare

Viktigt

Inget av det som skrivs här är – eller skall ses som – rådgivning och får inte ligga till grund för ekonomiska beslut. Det är endast mina egna åsikter, tankar och erfarenheter. Friskrivning
Sidan innehåller samarbetslänkar till plattformarna. De kan generera ersättning till mig. Policy
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Att investera är förenat med risk. Investeringarna kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Investera aldrig mer än du har råd att förlora och sprid riskerna. Genom att använda webbplatsen godkänner du användarvillkoren.

Introduktion

Bulkestate förmedlar främst lån till fastighetsutvecklare i Baltikum (mest Lettland) sedan 2016.

Recensionen baseras, som alltid, på min egen investeringsstrategi.

Recension (2018-11-04) 

Avkastning

Årsvkastning (XIRR)*

Min avkastningsutveckling (XIRR) på Bulkestate

Bulkestate sticker ut lite jämfört med många konkurrenter med de relativt höga räntor som de erbjuder investerare och på grund av att lånen är alltid är strukturerade så att såväl ränta som amortering sker när lånet har förfallit (även kallat Super Bullet-lån). Det görs alltså inte några återbetalningar eller räntebetalningar löpande från låntagarens sida (t.ex. månadsvis) utan allt betalas när lånet förfaller.

Ofta är löptiden på 12 eller 18 månader, vilket alltså betyder att det är så lång tid det tar innan man får sin återbetalning och ränta.

Jag har investerat hos Bulkestate sedan januari 2018 men har börjat följa upp XIRR först under juli 2019.

Kreditförluster, i varierande storlek, är oundvikliga på de flesta plattformarna. Det viktiga är att de är såpass mycket mindre än intäkterna att avkastningen hamnar på den nivå man förväntar sig eller åtminstone kan acceptera. På många plattformar finns återköpsgaranti eller pant/säkerhet för investeringarna. De har som syfte att eliminera/begränsa investerarnas kreditförluster men de är inga absoluta garantier.

Eventuella kreditförluster kommer med i XIRR-beräkningen först när ett lån/investering får denna negativa status på plattformen och summan dras från kontot. Hur lång tid det tar innan detta sker kan variera kraftigt från plattform till plattform.

minsta investering
Minsta investering

Den lägsta summan man kan investera i ett lån på plattformen är €50, vilket är bland de lägsta när det gäller fastighetsinvesteringar. Nackdelen är att man alltid måste ”skramla ihop” €50 från låneåterbetalningarna man får innan man kan sätta pengarna i arbete igen.

Insättningsmetoder

Bulkestate har bara ett sätt att sätta in pengar på plattformen: SEPA-betalning.

En SEPA-överföring tar oftast 1-2 bankdagar och en procentuell valutaväxlingsavgift kan tas ut av din bank (beroende på bank). Hos Nordea, som är min bank, är valutaväxlingsavgiften 1% för SEPA-betalningar. Denna avgift tas ut både när jag för över pengar till plattformen och när jag tar ut dem.

Lösningen jag har hittat för att undvika detta – i bägge riktningar – är Revolut. Det fungerar klockrent och de har normalt sett inga avgifter för att växla mellan SEK, USD, GBP, EUR och många andra valutor. På helger och för vissa ”mindre” valutor tas dock en avgift ut.

Så här använder jag Revolut för mina utländska P2P-investeringar:

  • Jag sätter in SEK på mitt Revolutkonto (med kort eller Apple Pay)
  • Växlar dessa avgiftsfritt till t.ex. EUR
  • Gör en SEPA-överföring i EUR avgiftsfritt till plattformen

De här tre stegen tar bara några minuter och allt kan göras i Revolut-appen. Det kan dock ta upp till 1 bankdag för pengarna att komma in på plattformen.

När det är dags att ta ut pengar från plattformen så tar jag ut dem till mitt Revolutkonto och växlar antingen tillbaka avgiftsfritt till SEK eller så sätter jag in pengarna på en annan plattform.

Revolut och mitt Revolutkonto har helt enkelt blivit navet i min P2P-portfölj. Alla utländska insättningar och uttag sker från och till Revolut-kontot. Revolutkonton täcks inte av insättningsgarantin.

Avgifter
Avgifter

0% i avgifter. Bulkestate tar inte ut några avgifter av investerare.

löptidLöptid

Löptiden varierar mellan 6-18 månader men de flesta lånen löper på 12 månader. Enligt Bulkestate själva är snittutlåningstiden 12 månader. I och med att Bulkestate inte har någon andrahandsmarknad så blir löptiden extra viktig att ta i beaktning.

Tillgång
Tillgång på investeringar

Det är relativt långt mellan tillfällena då nya investeringsmöjligheter läggs upp på plattformen, vilket gjorde att det tog ett bra tag innan jag blev fullt investerad med mina €1000 (investerar så gott som alltid minsta möjliga summa i varje lån). Jag fick frångå min princip om att alltid investera minsta möjliga summa (i det här fallet €50) och i stället investera €100 per lån för att det inte skulle ta en oändlighet att sätta pengarna i arbete. På sistone verkar inflödet på nya lån att investera i ha ökat något.

Användarupplevelse
Användarupplevelse

Bulkestate gjorde 2018 om sin webbplats ordentligt, vilket blev en klar förbättring mot hur den såg ut och fungerade tidigare. Den är numera rätt snyggt designad och lättnavigerad men är samtidigt ganska basic. Informationen om investeringsmöjligheterna är inte speciellt utförlig. Och det gäller även statusen på  min investeringsportfölj. För mig personligen är detta inte ett jätteproblem. Jag använder ändå Autoinvesteringsfunktionen och eftersom jag vet att inga återbetalningar kommer att ske förrän lånet förfaller så är jag ändå nästan aldrig inne på webbplatsen.

garantierÅterköpsgaranti & pant

Bulkestate erbjuder ingen återköpsgaranti (det är det få fastighetsplattformar som gör) men istället har man som långivare en fastighet som pant för lånet.

Bulkestate förmedlar generellt lån som ligger ganska lågt i förhållande till fastighetens (värderade) värde. Det innebär att fastighetens värde skall kunna minska ganska mycket och ändå täcka summan som krävs för att betala tillbaka lånet ifall den måste säljas om låntagaren inte klarar av att betala tillbaka lånet.

Även om man investerar i lån där låntagaren har lämnat pant för lånet så är det viktigt att påpeka att pant inte är en garanti för återbetalning. Panten (fastigheten) kan t.ex. vara felvärderad, misskött, tappa i värde vid en kris, vara en svagare form av pant, o.s.v, vilket kan innebära att man inte får tillbaka hela den investerade summan.

Var uppmärksam på om det är det framtida värdet (FLTV) eller det nuvarande värdet (LTV) som avses när för en investering. LTV är normalt sett bättre än FLTV eftersom FLTV är ett antagande om ett framtida värde, som ju föga hjälper om problem uppstår innan fastigheten är klar.

andrahandsmarknad
Andrahandsmarknad

Bulkestate har ingen andrahandsmarknad, vilket gör att man inte kan sälja dina investeringar/lån till en annan investerare i fall att man skulle vara i behov av att komma åt sina pengar snabbt. Man måste helt enkelt snällt vänta på att lånen betalas tillbaka (kom ihåg att stänga av autoinvesteringsfunktionen), vilket kan ta ett tag beroende på vilka löptider lånen man har investerat i har.

Autoinvestering
Autoinvestering

Bulkestate erbjuder en autoinvesteringsfunktion, som automatiskt investerar åt enligt de parametrar man har ställt in. Man väljer då alltså själv inte vilka fastighetslån man investerar i utan överlåter detta helt till plattformen. Funktionen fungerar enligt min erfarenhet som det är tänkt och innehåller bara tre parametrar: önskad investeringssumma, lägsta ränta man kan tänka sig, samt längsta löptid man kan acceptera. Fullt tillräckligt.

När man använder en autoinvesteringsfunktion är det viktigt att ställa in den så att den sprider pengarna över så många lån som möjligt för att få bästa möjliga riskspridning. Detta eftersom man själv inte har kontroll över exakt vilka lån funktionen investerar i.

Rapporteringsverktyg
Rapporteringsverktyg

Bulkestate har en separat sektion med alla genomförda transaktioner, vilket är bra. Jag saknar dock att kunna filtrera (t.ex. mellan vissa datum) och att inte kunna exportera datan till Excel eller som CSV. Det är också lite synd att räntan inte separeras från kapitalet i transaktionerna (även om det såklart är en och samman transaktion) när en återbetalningar sker. Men allt som allt helt OK.

Kundsupport
Support

Jag har inte haft behov av att kontakta supporten på Bulkestate särskilt ofta men de gånger jag har gjort det har det fungerat mycket bra. Jag har då använt mig av mejl men även telefonsupport finns. Saknar support via chat.

*Avkastningen som anges är min egen avkastning i procent beräknat som XIRR. Olika plattformar har olika sätt och tidsramar för att sätta statusen ”kreditförlust” på ett lån som inte återbetalats, vilket påverkar XIRR-beräkningen. Beräkningen uppdateras på webbplatsen med jämna mellanrum. Den senaste publicerade avkastningen (XIRR) hittar du i rapportinläggen på statistiksidan. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det finns inga garantier för att du kan/kommer uppnå denna avkastning. Läs på om risk

Vissa plattformar drar skatt på en gång när räntan betalas in. Detta har inte tagits i beaktning när XIRR har beräknats, vilket betyder att avkastningen som anges i dessa fall är efter skatt.

***Namnen till trots så är återköpsgaranti, kreditförlustfond eller motsvarande benämningar inte en garanti mot att förlora pengar. Plattformar och låneutfärdare kan t.ex. få sinande kassor eller t.o.m. gå i konkurs. Återköpsgaranti eller kreditförlustfond erbjuds inte alltid för alla de investeringar som förmedlas på en plattform. Läs på vad som gäller innan du investerar. 

Även investeringar där det finns pant/säkerhet såsom borgen, fastighet eller liknande är ingen en garanti för att inte förlora pengar. Panten/säkerheten kan t.ex. vara felvärderad, misskött, tappa i värde vid en kris, vara en svagare form av pant/säkerhet, sakna täckning, o.s.v.