EstateGuru

Sidan innehåller affiliate-länkar, vilka kan generera ersättning till mig när de används. Policy

Grunddata

Baserad Baserad i Estland

Etablerad Etablerad 2013

Investeringstyp Lån till fastighetsutvecklare, överbryggningslån, företagslån

Highlights

  • Snygg, funktionsrik och lättnavigerad plattform

  • Stort inflöde av nya fastigheter

  • Hög potentiell avkastning

  • Investera från €50

  • Autoinvesteringsfunktion

  • Inga avgifter för att investera

  • Fastigheter som pant

  • Andrahandsmarknad

Till plattformen
Få 0,5% bonus på investerat kapital de första tre månaderna när du registrerar dig via länken (knappen) ovan**

Viktigt

Inget av det som skrivs här är – eller skall ses som – rådgivning och får inte ligga till grund för ekonomiska beslut. Det är endast mina egna åsikter, tankar och erfarenheter. Friskrivning
Sidan innehåller affiliate-länkar. Användandet av dessa kan generera ersättning till mig. Detta påverkar inte texternas innehåll eller mina åsikter. Policy
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Att investera är förenat med risk. Investeringarna kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Investera aldrig mer än du har råd att förlora och sprid riskerna. Genom att använda webbplatsen godkänner du användarvillkoren.

Introduktion

EstateGuru förmedlar lån till fastighetsutvecklare i Baltikum sedan 2014 och expanderar just nu till fler marknader i Europa, bl.a Finland och Portugal. Både överbryggningslån och lån till fastighetsutveckling erbjuds. I vissa fall erbjuds även företagslån.

Recensionen baseras, som alltid, på min egen investeringsstrategi.

Recension (2019-10-18) 

Avkastning

Årsvkastning (XIRR)*

Min avkastningsutveckling (XIRR) på EstateGuru

Jag har investerat hos EstateGuru sedan januari 2018 men har börjat följa upp XIRR först under juli 2019.

Kreditförluster, i varierande storlek, är oundvikliga på de flesta plattformarna. Det viktiga är att de är såpass mycket mindre än intäkterna att avkastningen hamnar på den nivå man förväntar sig eller åtminstone kan acceptera. På många plattformar finns återköpsgaranti eller pant/säkerhet för investeringarna. De har som syfte att eliminera/begränsa investerarnas kreditförluster men de är inga absoluta garantier.

Eventuella kreditförluster kommer med i XIRR-beräkningen först när ett lån/investering får denna negativa status på plattformen och summan dras från kontot. Hur lång tid det tar innan detta sker kan variera kraftigt från plattform till plattform.

Enligt EstateGurus egna statistik så har deras investerare inte haft några kreditförluster sedan starten 2014.

minsta investering
Minsta investering

Den lägsta summan man kan investera i ett lån på plattformen är €50, vilket är bland de lägsta när det gäller fastighetsinvesteringar. Inget att klaga på här.

Insättningsmetoder

EstateGuru har bara ett sätt att sätta in pengar på plattformen: SEPA-betalning.

En SEPA-överföring tar oftast 1-2 bankdagar och en procentuell valutaväxlingsavgift kan tas ut av din bank (beroende på bank). Hos Nordea, som är min bank, är valutaväxlingsavgiften 1% för SEPA-betalningar. Denna avgift tas ut både när jag för över pengar till plattformen och när jag tar ut dem.

Lösningen jag har hittat för att undvika detta – i bägge riktningar – är Revolut. Det fungerar klockrent och de har normalt sett inga avgifter för att växla mellan SEK, USD, GBP, EUR och många andra valutor. På helger och för vissa ”mindre” valutor tas dock en avgift ut.

Så här använder jag Revolut för mina utländska P2P-investeringar:

  • Jag sätter in SEK på mitt Revolutkonto (med kort eller Apple Pay)
  • Växlar dessa avgiftsfritt till t.ex. EUR
  • Gör en SEPA-överföring i EUR avgiftsfritt till plattformen

De här tre stegen tar bara några minuter och allt kan göras i Revolut-appen. Det kan dock ta upp till 1 bankdag för pengarna att komma in på plattformen.

När det är dags att ta ut pengar från plattformen så tar jag ut dem till mitt Revolutkonto och växlar antingen tillbaka avgiftsfritt till SEK eller så sätter jag in pengarna på en annan plattform.

Revolut och mitt Revolutkonto har helt enkelt blivit navet i min P2P-portfölj. Alla utländska insättningar och uttag sker från och till Revolut-kontot. Revolutkonton täcks inte av insättningsgarantin.

Avgifter
Avgifter

0% i avgifter. EstateGuru tar inte ut några avgifter av investerare.

löptidLöptid

Löptiden är mellan 6-60 månader. Det vanligaste är dock 12 månader.

EstateGuru har två typer av amorteringstyper. Bullet-lån och Full Bullet-lån. Den förstnämnda typen innebär att bara ränta betalas löpande och att återbetalningen görs till fullo när lånet förfaller. Den sistnämnda typen innebär att både räntebetalning och återbetalning sker när först lånet förfaller.

Det framgår väldigt tydligt på plattformen vilken amorteringstyper ett lån har.

Tillgång
Tillgång på investeringar

När jag först anslöt mig till EstateGuru var utbudet ganska skralt och det tog därför ett tag innan jag blev fullt investerad med mina €1000 eftersom jag investerade minsta möjliga summa (€50) i varje lån. Numera är inflödet på nya lån betydligt bättre. Om jag hade börjat investera idag så hade det förmodligen gått betydligt snabbare att bli fullt investerad. Man behöver heller inte vänta länge för att kunna återinvestera de pengar man har fått in.

Användarupplevelse
Användarupplevelse

I oktober 2018 gjorde EstateGuru helt om sin webbplats och sin visuella profil, som tidigare var långt i från bra. Resultatet blev strålande – både på dator och mobil, även om jag tycker att menyn är lite rörig på mobilen.

Plattformen är snygg, lättnavigerad och tydlig men ändå fullspäckad med data och information. På instrumentpanelen hittar man överskådligt all nyckelinformation om sin portfölj. Jag gillar extra mycket deras lösning för nyheter om de fastigheter du har investerat i. Det är en ruta i instrumentpanelen där man snabbt och enkelt kan se om någonting nytt av intresse har hänt. Jag gillar dock inte att man inte kan klicka sig vidare till den fullständiga texten härifrån.

garantierÅterköpsgaranti & pant

EstateGuru erbjuder ingen återköpsgaranti (det är det få fastighetsplattformar som gör) men istället har man som långivare en fastighet som pant för lånet. EstateGuru förmedlar lån för maximalt 75% av fastighetens (värderade) värde. Det innebär att fastighetens värde skall kunna minska med 25% och ändå täcka summan som krävs för att betala tillbaka lånet ifall den måste säljas om långivaren inte klara av att betala lånet.

Även om man investerar i lån där låntagaren har lämnat pant för lånet så är det viktigt att påpeka att pant inte är en garanti för att få tillbaka sina pengar. Panten (fastigheten) kan t.ex. vara felvärderad, misskött, tappa i värde vid en kris, vara en svagare form av pant, o.s.v, vilket kan innebära att man inte får tillbaka hela den investerade summan.

andrahandsmarknad
Andrahandsmarknad

EstateGuru införde en andrahandsmarknad i oktober 2019, vilket verkligen var på tiden.

Nu har man äntligen möjlighet att sälja sina investeringar/lån till andra investerare i fall att har behov av att komma åt sina pengar innan lånen förfaller. Tidigare var de helt låsta fram till förfallodagen.

Som alltid måste det finnas en köpare på andra sidan för att lånen skall gå att sälja. Man kan behöva sälja till rabatt om det är riktigt bråttom, och ens då är det inte säkert att man får sålt något. En andrahandsmarknad som sådan är ingen garanti för att man lätt kommer åt sina pengar, det hänger helt på tillgång och efterfrågan på plattformen.

Som med det mesta på EstateGurus plattform så är funktionen för att köp och sälja på andrahandsmarknaden snyggt, smidigt och tydligt utformad.

Om man vill köpa så väljer man bara ”Secondary Market” i menyn. Det är extra bra att det redan i översikten framgår om det är ett försenat eller välskött lån som säljs (anges med grön, gul och röd kvartscirkel) och vilken avkastning investeringen bör ge. Genom att klicka på investeringen kommer man till en detaljerad vy där man kan läsa mer och slutligen genomföra köpet.

Om man i stället vill sälja så går man bara till sin portfölj, letar upp det lån man vill sälja, klickar ”Sell”, anger priset man vill sälja för och godkänner med ett klick.

EstateGuru tar ut en avgift på 2% för att sälja en investering på andrahandsmarknaden.

Utbudet på andrahandsmarknaden är digert vilket är bra om man är köpare. Det är något mindre bra om man vill sälja eftersom ens egen försäljning riskerar att drunkna i mängden.

Autoinvestering
Autoinvestering

EstateGuru erbjuder en autoinvesteringsfunktion, som automatiskt investerar enligt de förinställda parametrar man har angivit. Man väljer då själv inte exakt vilka fastighetslån man investerar i utan överlåter detta till plattformen. Funktionen fungerar som den ska men det jag inte gillar är att inställningsmöjligheterna är begränsade om man investerar mindre än €250 per lån. Du då kan man i princip bara ställa in summa och löptid (t.ex. inte önskad räntenivå eller LTV).

När man använder en autoinvesteringsfunktion är det viktigt att ställa in den så att den sprider pengarna över så många lån som möjligt för att få bästa möjliga riskspridning. Detta eftersom man själv inte har kontroll över exakt vilka lån funktionen investerar i.

Rapporteringsverktyg
Rapporteringsverktyg

Rapporteringsverktyget hos EstateGuru är toppen. Det har bra filter och möjlighet att exportera alla transaktioner till Excel, CSV och PDF.

Kundsupport
Support

Jag har inte haft behov av att kontakta supporten på EstateGuru särskilt ofta men de gånger jag har gjort det har det fungerat mycket bra. Jag har då använt mig av mejl men även chat och telefonsupport finns.

Få 0,5% bonus på investerat kapital de första tre månaderna när du registrerar dig via länken (knappen) nedan**
Till plattformen

*Avkastningen som anges är min egen avkastning i procent beräknat som XIRR. Olika plattformar har olika sätt och tidsramar för att sätta statusen ”kreditförlust” på ett lån som inte återbetalats, vilket påverkar XIRR-beräkningen. Beräkningen uppdateras på webbplatsen med jämna mellanrum. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det finns inga garantier för att du kan/kommer uppnå denna avkastning. Läs på om risk

Vissa plattformar drar skatt på en gång när räntan betalas in. Detta har inte tagits i beaktning när XIRR har beräknats, vilket betyder att avkastningen som anges i dessa fall är efter skatt.

**Erbjudandet gällde vid tillfället då recensionen skrevs. Det kan ha ändrats av plattformen sedan dess. Läs mer på plattformens webbplats. Ta del av villkoren innan du utnyttjar ett erbjudande.

***Namnen till trots så är återköpsgaranti, kreditförlustfond eller motsvarande benämningar inte en garanti mot att förlora pengar. Plattformar och låneutfärdare kan t.ex. få sinande kassor eller t.o.m. gå i konkurs. Återköpsgaranti eller kreditförlustfond erbjuds inte alltid för alla de investeringar som förmedlas på en plattform. Läs på vad som gäller innan du investerar. 

Även investeringar där det finns pant/säkerhet såsom borgen, fastighet eller liknande är ingen en garanti för att inte förlora pengar. Panten/säkerheten kan t.ex. vara felvärderad, misskött, tappa i värde vid en kris, vara en svagare form av pant/säkerhet, sakna täckning, o.s.v.