Om alternativa investeringar och passiva inkomster genom Crowdfunding, Crowdlending och P2P-lån

Om att investera i fastigheter genom Crowdfunding och Crowdlending

Fastigheter

Att investera i fastigheter är i sig ingenting nytt men att göra det via P2P Crowdfunding eller Crowdlending är ändå ett förhållandevis nytt koncept.

Genom Crowdfunding kan man äga en liten del i en fastighet (oftast genom aktier i ett specialbildat bolag som äger fastigheten, ofta kallat SPV) och tjäna pengar på hyresintäkter och/eller fastighetens värdeökning (vid försäljning), utan att själv behöva lyfta ett finger. Och i motsats till traditionella fastighetsinvesteringar behöver man heller inte ta lån eller satsa ett stort eget kapital för att bli fastighetsägare. För det mesta räcker det med en femhundring.

Genom Crowdlending kan man investera indirekt i fastigheter genom att låna ut pengar till byggprojekt som olika fastighetsutvecklare driver och där fastigheten oftast sätts som säkerhet (pant) för lånet. Lånen kan vara upplagda på lite olika sätt vad gäller hur de amorteras. Dessa är de vanligaste:
  • Amorteringsfritt där både det investerade kapitalet och räntan återbetalas när lånet förfaller. Även kallat Super Bullet-lån eller Full Bullet-lån
  • Amorteringsfritt men ränta betalas löpande. Det investerade kapitalet återbetalas när lånet förfaller. Även kallat Bullet-lån.
  • Amortering och ränta återbetalas löpande.

Funktionen Autoinvestering erbjuds bara på ett fåtal plattformar. Funktionen innebär att man ställer in lite olika investeringsparametrar, sedan sköter plattformen investeringarna helt automatiskt. Det är bekvämt men man släpper då kontrollen över exakt vilka fastigheter som plattformen kommer att investera i.

Löptiderna kan variera från ett par månader till flera år och man måste räkna med att ligga ute med pengarna under hela löptiden. Ofta finns dock en andrahandsmarknad på plattformarna där man kan sälja sina investeringar till andra investerare.

En av de stora fördelarna med att investera i fastigheter är att man har fastighetens värde som ett sorts grundvärde för investeringen, även om värdet såklart kan sjunka. Och när man lånar ut till fastighetsutvecklare sätts oftast en fastighet som pant för lånet. Man har alltså något som går att ”ta på” som säkerhet, vilket jag anser är bättre än andra typer av säkerhet, som t.ex personlig borgen. Detta varierar dock från fall till fall, så läs på noga.

Tänk också på att det finns olika ”kvalitet” på pant som ges i en fastighet. Det finns t.ex. första rang (First Charge på engelska) och andra rang (Second Charge på engelska). Enkelt förklarat kan man säga att de som har en första rangs säkerhet i en fastighet får sina pengar före de som har andra rangs säkerhet om fastigheten behöver avyttras när en låntagare hamnar i problem och inte kan återbetala sina lån. Man skulle även kunna kalla dem för topplån (Second Charge) respektive bottenlån (First Charge) för att försöka förtydliga/förenkla ytterligare.

Titta även på hur hög belåningsgraden är i förhållande till fastighetens värdering (LTV=Loan To Value). De flesta plattformarna brukar hålla sig under 75%, vilket då skall betyda att värdet på fastigheten som sätts i pant skall kunna säljas till ett 25% lägre pris än det den har värderats till och ändå täcka hela den lånade summan.

I bland, framför allt vid lån till fastighetsutvecklare, ges lånet mot en pant/säkerhet som motsvarar det framtida värdet, d.v.s. värdet när fastigheten står helt klar (FLTV=Future Loan To Value). Detta är det viktigt att ha koll på eftersom det är just ett framtida värde. Vad här värdet om någonting går snett innan projektet har färdigställts?

Viktigt

Inget av det som skrivs här är – eller skall ses som – rådgivning och får inte ligga till grund för ekonomiska beslut. Det är endast mina egna åsikter, tankar och erfarenheter. Friskrivning
Sidan innehåller samarbetslänkar till plattformarna. De kan generera ersättning till mig. Policy
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Att investera är förenat med risk. Investeringarna kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Investera aldrig mer än du har råd att förlora och sprid riskerna. Genom att använda webbplatsen godkänner du användarvillkoren.

*Avkastningen som anges är min egen avkastning i procent beräknat som XIRR. Olika plattformar har olika sätt och tidsramar för att sätta statusen ”kreditförlust” på ett lån som inte återbetalats, vilket påverkar XIRR-beräkningen. Beräkningen uppdateras på webbplatsen med jämna mellanrum. Den senaste publicerade avkastningen (XIRR) hittar du i rapportinläggen på statistiksidan. Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Det finns inga garantier för att du kan/kommer uppnå denna avkastning. Läs på om risk

Vissa plattformar drar skatt på en gång när räntan betalas in. Detta har inte tagits i beaktning när XIRR har beräknats, vilket betyder att avkastningen som anges i dessa fall är efter skatt.

***Namnen till trots så är återköpsgaranti, kreditförlustfond eller motsvarande benämningar inte en garanti mot att förlora pengar. Plattformar och låneutfärdare kan t.ex. få sinande kassor eller t.o.m. gå i konkurs. Återköpsgaranti eller kreditförlustfond erbjuds inte alltid för alla de investeringar som förmedlas på en plattform. Läs på vad som gäller innan du investerar. 

Även investeringar där det finns pant/säkerhet såsom borgen, fastighet eller liknande är ingen en garanti för att inte förlora pengar. Panten/säkerheten kan t.ex. vara felvärderad, misskött, tappa i värde vid en kris, vara en svagare form av pant/säkerhet, sakna täckning, o.s.v.